부동산 토큰 용어 사전: STO·RWA·수익증권 한 번에 정리

Glossary · 부동산 토큰

이 섹션의 글을 읽다 보면 STO·RWA·수익증권 같은 말이 계속 나온다. 헷갈리는 핵심 용어를 한자리에 모아 짧게 정리했다. 북마크해 두고 필요할 때 찾아보자.

Web3Story · 부동산 토큰 · 레퍼런스

기본 개념

RWA Real World Asset: 실물자산. 부동산·국채·원자재·미술품처럼 현실 세계에 존재하는 자산을 블록체인 위 토큰으로 표현한 것을 ‘RWA 토큰화’라 부른다.
토큰화 Tokenization: 자산 또는 그 자산에 대한 권리를 분산원장 위에서 분할된 디지털 증서로 발행·거래할 수 있게 만드는 것.
조각투자: 고가 자산을 여러 사람이 잘게 나눠 함께 투자하는 ‘사업 방식’. 부동산·미술품·음악 저작권 등에 쓰인다.
토큰증권 STO / Security Token: 증권에 해당하는 권리를 분산원장 기반 토큰으로 발행한 것. STO는 그 발행 행위(Security Token Offering)를 가리킨다.

수익증권: 자산(예: 부동산)을 신탁에 맡기고, 그 신탁에서 나오는 수익을 받을 권리(신탁수익권)를 담은 증권.
투자계약증권: 공동사업에 투자하고 그 성과를 분배받기로 하는 계약을 증권으로 인정한 것. 미술품·한우 등 비정형 자산에서 먼저 활용됐다.
신탁수익권: 신탁에 맡겨진 재산에서 발생하는 이익(임대수익·매각차익 등)을 받을 권리.

분산원장 DLT / Distributed Ledger: 거래·소유 기록을 여러 참여자가 나눠 보관·검증하는 장부 기술. 블록체인이 대표적이다. 2026년 개정으로 법적 증권 장부로 인정됐다.
전자증권법: 증권을 실물 없이 전자적으로 등록·관리하는 법. 2026년 개정으로 분산원장 활용과 발행인 계좌관리기관 제도가 도입됐다.
자본시장법: 증권의 발행·유통·투자자 보호를 규율하는 법. 2026년 개정으로 투자계약증권의 증권사 중개(유통)가 허용됐다.
발행인 계좌관리기관: 요건을 갖추고 금융위에 등록하면 발행인이 직접 분산원장으로 증권을 발행·관리할 수 있게 한 제도.
유통시장 Secondary Market: 이미 발행된 증권을 투자자끼리 사고파는 시장. 부동산 토큰의 환금성(팔 수 있는 정도)을 좌우한다.

리츠 REITs: 부동산투자회사. 여러 부동산 포트폴리오에 투자하며 이익의 90% 이상을 의무 배당한다. 상장리츠는 거래소에서 주식처럼 거래된다.
SPV Special Purpose Vehicle: 특정 자산을 담기 위해 세운 특수목적법인. 토큰과 실제 자산(오프체인)을 법적으로 잇는 장치로 쓰인다.

더 읽기 · 개념이 처음이라면 ‘부동산 토큰화란 무엇인가’부터, 제도 배경은 ‘2026 한국 STO 법제화’ 편을 먼저 읽으면 이 용어들이 자연스럽게 연결된다.

본 용어 정리는 이해를 돕기 위한 일반 설명으로, 법률·투자 자문이 아닙니다. 용어의 법적 정의는 관련 법령과 각 상품의 약관을 기준으로 합니다.