일본은 어떻게 부동산 토큰 시장을 키웠나: Progmat·ODX 딥다이브
부동산 토큰이 ‘실제로 굴러가는’ 시장을 보고 싶다면 일본을 봐야 한다. 신탁 구조, 대형은행 인프라(Progmat), 규제된 거래소(ODX)가 맞물려 2026년 현재 조 단위에 근접한 시장을 만들었다.
숫자로 보는 일본 ST 시장 (2026년 2월)
2026년 2월 기준 일본의 증권형 토큰(ST) 시장은 잔액 약 6,747억 엔, 누적 발행 약 3,552억 엔, 프로젝트 84건 규모다. 그 달에만 5건·약 859억 엔이 새로 발행됐고, 그중 부동산이 약 639억 엔으로 채권(약 220억 엔)을 크게 앞섰다. 일본 ST 시장의 성격은 사실상 ‘부동산 ST 시장’이라 해도 과언이 아니다.
일본식 설계: 신탁 + 은행 인프라 + 거래소
1. 신탁수익권 구조
일본 부동산 ST의 뼈대는 신탁이다. 신탁은행이 부동산을 보유하고, 투자자에게는 그 수익을 받을 권리(디지털 수익권)를 토큰으로 발행한다. 한국의 수익증권 구조(개념 편 참조)와 발상이 같다. 자산과 토큰을 잇는 법적 장치가 표준화돼 있다는 점이 시장 확대의 바탕이 됐다.
2. Progmat이라는 공용 인프라
MUFG가 주도한 Progmat(프로그마)는 ST 발행·관리 플랫폼으로, 누적 발행의 절반 이상(약 65%)을 처리하는 사실상의 표준 인프라다. 노무라 계열의 ibet for Fin(BOOSTRY)까지 더하면 대부분의 발행이 소수의 공용 인프라 위에서 이뤄진다. 각자 다른 시스템을 쓰는 대신 공통 레일을 깐 것이다.
3. 규제된 유통시장 ODX(START)
발행만으로는 시장이 완성되지 않는다(2편의 ‘유통’ 논의를 떠올리자). 일본은 SBI 등이 참여한 오사카디지털거래소(ODX)의 ST 거래시장 ‘START’를 2023년 말 가동해, 규제된 2차 유통 채널을 마련했다. 발행-보관-유통의 고리를 제도적으로 닫은 셈이다.
한국이 참고할 지점
일본 사례의 교훈은 ‘기술’이 아니라 ‘연결’이다. ① 자산과 토큰을 잇는 표준 신탁 구조, ② 파편화 대신 공용 발행 인프라, ③ 발행과 짝을 이루는 규제된 유통시장 — 이 셋이 맞물릴 때 시장이 커진다. 한국은 2026년 개정으로 제도의 문을 열었고(2편), 이제 이 세 고리를 어떻게 이어 붙이느냐가 다음 과제다.
일본은 “누가 더 화려한 블록체인을 쓰나”가 아니라 “발행·보관·유통을 어떻게 하나의 제도로 잇나”로 승부했다. 부동산 토큰의 진짜 병목은 기술이 아니라 연결이라는 점을, 일본 시장이 보여 준다.
· Tokenizer.Estate, “Real Estate Tokenization in Japan”
· MUFG·SBI·노무라 등 관련 보도. 수치는 2026년 2월 집계 기준이며 변동될 수 있음
본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유나 자문이 아닙니다. 해외 시장·상품은 국내와 제도가 다르며, 언급된 사례는 투자 추천이 아닙니다.
